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彭大海:浅淡海南旅游房地产市场现状

编辑:成都懿园实业有限公司   字号:
摘要:彭大海:浅淡海南旅游房地产市场现状
海南三月已是春意盎然,房地产市场却受1月政策与限购令的影响,市场风云再起,一时间楼市再次迎来了最为低迷的状况,真可谓“风云压境”。严厉的政策调控、银根收紧,使原本已低迷的房地产市场再次进入了寒冬期。海南目前楼市处在“房价下降、市场冷淡”的过程,楼市仿佛就要进入了冰冻期。面对如此的局面,房地产好像迎来了新的时代,三十年的房地产历程,难以想象。作为房地产的职业经理人,是否就要面临失业呢?笔者根据目前海南市场状况得出如下几点分析。

首先,从2010年下半年开始,海南旅游房地产受各种政策的打压,市场已失去买方市场,从第二套房贷政策与地方政府“限购令”,与政府对房地产项目开发审批条件等等,政策不仅严重打击了购房者的积极性,同时也限制住了开发商的开发力度,在政策调控中更加制约了房地产市场的发展,遏制了上涨过快的房价。

其次,银根紧缩。项目贷款门槛的提高,对开发商来说,是一个绝对的打击,断了你启动资金和提高了项目贷款条件,致使很多项目起动不了。商品房出街量和成交量大大减少,房价上涨势头被遏制了。对于海南国际旅游岛的快速开发卖期房的开发商是绝对打击,对于土生土长的中小型开发商们却是招架不下去,资金的紧缺,无法度过难关。对于较小规模的、竞争力较弱的开发商将面临者生死关头。目前,海南旅游房地产已出现行业的分水岭,很多中小型开发商没有资金启动急于转让项目和出让土地,很多中小型企业已出现转型或向私人高息融资,尽最大能力来缓解企业的生存空间。对于中小开发商只要能走出逆境,迎来的正是理性的发展。中小型开发商是如此,大型开发商企业也同样面临绝境。对于拥有一线海岸土地的开发商,虽然地理位置与市场对他有利,但政策与银行调控,也致使大批建设暂停或半开半停的状况。有的开发商开始对外转让土地了。如本月北京、上海几大开发商都相争降低地价出让地块,在建项目的开发商更是采取了谨慎的态度。而且已经有新闻爆出一些地区出现了土地流拍的情况,而成交的土地很多都是按底价或接近底价的价格成交。

再次,楼市低迷市场的气氛。随着连续不断的政策和银行加息的出台,购房者都转向了二三线城市,如五指山市、保亭、乐东等区域市场却迎来国际旅游岛的春天。成交量猛增主要是该区有宽松的政策和理性的价格,据了解他们购房80%都是一次性付款。一线城市海口、三亚去年房价攀升过高,在“国八条”政策和“限购令”政策的影响下,市场房价已大幅度下降,购房者在等待抄底时才准备入市。多次政策的调控致使市场变得更加冷淡。本次与08年世界金融危机不同,海南旅游房地产再不可能是一枝独秀。市场在中央政府政策调控影响下变得萧条。本周我走访了几家销售中心门庭冷落,来访客户寥寥无几,降价打折送装修成为时尚的营销,每个项目开发商也纷纷效仿,只要你进入销售中心销售代表就告诉你目前本项目有优惠折扣而且很大。降价已成为事实,唯一的出路在于营销突破和销售策略,有的有的送装修、有的送家电和物业管理费,可谓是五花八门,似乎房价马上就要暴跌,大家纷纷清货离场。这样一来,首先打掉了一部分岛外投机者或炒房者在一线城市投资购买欲望。因为利润萎缩,投机者炒房者对市场失去了信心。真正有居住要求的购房者也自然受到了这种情绪的影响,再加上二套房贷提高的政策限制,纷纷持币观望,等待房价下跌,导致客户与开发商都观望的气氛,很多项目都出现了的销售紧急情况。

面对市场内外的种种不利因素,很多悲观者认为楼市今年再也不可能出现拐点了,房地产行业将重蹈当年香港和日本的覆辙,彻底崩盘!那么,海南旅游房地产市场真的就走到了尽头吗?笔者认为,为什么二三线城市楼市成交量不断增加,市场氛围却好起来呢!虽然海南一线城市房地产市场阴霾重重,但并非以无可救药。我们面对的是政策和市场,应理性回归才是唯一走出低迷状况。

一、海南二手市场,目前出现了抛盘与捂盘二种现象,一是有的客户认为房价不可能在短时间回升,急于抛盘。二是有的客户看到目前房地产市场的状况,如果现在卖出去了,今后就没有条件购买了,所以,很多客户把原来想出售的商品房转为租赁。另外一种想象正在海南形成,租赁市场租金随着政策和限购令继续延长,租金会越来越高。二手市场的冷落,很大原因在于政策调控的影响。我走访几家中介公司,经了解目前基本没有二手房成交,租赁也难做。我在上个初放给中介一套国贸区域的房子租赁,到了今天都没有电话求租,追问中介公司理由是没有人来求盘,可以想象二手市场在新政后市场变得更加严峻了。前段时间我曾对二手市场写过一篇文章,对去年海南中介公司的前景给予了肯定,海口第一波中介公司的洗牌已在去年底告了一个段落。一批中小型中介公司关门或转型了,目前留下的公司也是每月艰难前进,如果市场还是低迷,连连亏损的大型中介公司也难维持半年。

二、目前开发商面临资金紧缺的压力,将会出新一轮的洗牌过程,一些竞争力相对较弱的中小开发商必然会被市场所淘汰。而留下的却是大型和资金雄厚、经营完善的开发公司,他们将为行业的健康规范发展奠定了一定的基础。

三、市场需求良性存在。目前市场低迷气氛的主要在于政策影响和一线城市的限购,进岛客户减少。去年上涨过高的房价难以一时回落到市场位置。很多二三线城市抓住了客户需求要点,纷纷推出大折扣优惠来迎合客户心理底线,采取降低价格来吸引客户。尤其是海南地理位置和气候等原因,一直是内地居民“南迁”度假养老的首选地方。这一部分购房者,是真正有购房需求的,他们对性价比要求很高。区域要求不高,只要在海南就可以了。在这些群体中有一部分购房者也是投机者。他们也是看重性价比,但对于投资就更加理性化了。这一购买群体使海南一线紧二三线松新格局发生的变化。

四、在楼市低迷状况下买房,房价低优惠大,风险性很小,升值空间大,是购房者购房投资的好机会,最起码保证了自己的成本,所以,很多客户就瞄准这个时候来投资。

五、对于海南旅游房地产市场已到了最危险的时刻,应做好下一步的应对准备是应该的,但任何的盲目行动都是不明智的。主要有好房地产营销策略和正确的市场分析,准确的切入口,顺利完成销售是不成问题。

总之,政策调控市场低迷已成为事实,我们要有面对市场分析力,要有掌握与面对客户更加挑剔的专业眼光,市场出路在那?调整好项目营销策略,苦练内功,从一个高度来看待目前市场发展状况,所谓“山再高,顶有过路”。目前,我们要针对海南旅游房地产市场做彻底的分析,对政策调控的现状、银行的政策和客户群体需求等等都要进行细分和研究。就我个人来看,首要任务就是从新分析项目在现在状况下应如何营销,从新提炼项目卖点,从新定位价格,从新策划推广计划。另外,就是要做好客群的分析,海南旅游房地产客户群体都在大陆。根据项目特殊性定位客户分布城市,支持和搞好大陆直销或一二级代理。迅速形成巨大的网络销售分布,为项目输送客户资源。面对目前低迷的楼市,我们不要见难不前,根据政策和市场状况,针对性营销策略和良好的推广,市场永远是站在智慧者的身边,站在勤劳努力者一边,走出困境靠的是一步一个台阶。
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